義務と制限

宅建業者が売主になる場合で買主が宅建業者でない場合には8つの制限があります。

１．「手付金等の保全措置」
契約を締結して宅地や建物などを引き渡しする前に支払うものが手付金で、代金の一部に充当されるものです。
この際宅建業者は保全措置をした後でなければ、手付金を受け取ることができないと決まっています。
保全措置の方法は、未だ完成していない物件については銀行の保証か保険屋の保険保証のどちらかになります。
完成している物件については同じく銀行からと保険屋からとさらに指定保管機関の保管の3つから選ぶことになります。
２．「手付金等の保全措置の無効」
売買物件で既に買主へ所有権を移転登記したか、あるいは買主が所有権を登記した場合は宅建業者が保全措置をしなくてもよくなります。
また手付金の金額についても保全措置の必要がなくなる場合があります。
未だ完成していない物件の場合は、手付金が支払代金の5%以下でかつ1,000万円以下ならば不要となります。
完成している物件の場合は、手付金が支払代金の10%以下でかつ1,000万円以下ならば不要となります。
ただし宅建業者は支払代金の10分の2以上の手付金を受け取ることができないと制限されています。
10分の2以上の場合は無効となります。
買主に不利になるような特約についても無効となります。
３．「瑕疵担保特約」
売買の際に隠れた瑕疵があれば、売主側に落ち度がなかったとしてもその責任を負うことを義務付けています。
目的が不達成ならば買主は契約解除をすることができます。
ただしこれらの申し出は引渡しの日から2年以内に行うように定められています。
４．「自己所有していない物件に関する契約締結」
この場合の自己所有していないとは、他人の物件あるいは未完成の物件を指しています。
宅建業者は自分達が所有していない物件に関して売買契約を締結してはいけないことになっています。
しかし他人の物件でも将来宅建業者のものになることが決まっている場合や、未完成の物件でも手付金保全を講じている場合は例外となります。
５．「損害賠償額の予定」
宅建業者が契約解除の際に損害賠償や違約金を決める場合は合算して支払い代金の10分の2を超えないようにしなければならないと決められています。
６．「割賦販売の契約解除」
まず割賦販売とは宅建業者に代金を支払う際に物件を引き渡した後1年以上の間に2回以上分割支払いしなければならないと決められています。
もしも割賦金が支払われなければ書面にて支払いを催告します。
その際は期間を30日以上設定する必要があります。
７．「所有権留保等」
所有権留保は、一定額以上の金額を買主が支払わない間は所有権を売主から買主に移転させないという制約のことです。
しかし宅建業法においてはこれを禁止して、物件の引渡しまでには登記の移転をするように定めています。
例外としては宅建業者に支払われた代金が10分の3以下の場合は引き渡ししなくていいことになっています。
８．「クーリングオフ」
買主は宅建業者から書面を見せられた日から8日以内ならばクーリングオフが可能となります。
クーリングオフは必ず書面でしなければなりません。

サイト内関連記事

宅建とは: 宅建とは宅地建物取引主任者の通称です。これはは国家資格になります。土地や家屋......
設置義務: 宅地建物取引業者の事務所は、国土交通省の決める場所毎に宅建の資格を持つ人の配置が......
事務所: 宅建業を営むには事務所としての届け出が必要となります。事務所とは、宅建業を営む......
営業保証金: 宅建業者には営業保証金を供託する義務があります。供託が完了した旨を国土交通大臣......
弁済業務保証金: 営業保証金ともうひとつ宅建業が供託をしておかなければならないのが「弁済業務保証金......
重要事項説明: 宅建業者の仕事に「重要事項の説明」があります。宅建業者には購入や借入を検討して......
37条書面: 契約前に交付する書面は「35条書面」でした。契約が締結した後に交付される「37......
義務と禁止事項: 宅建業者が行う業務の義務や禁止事項についてです。宅建業者の義務として、契約する......

▲このページのトップへ